Umowy dotyczące nieruchomości - umowa sprzedaży nieruchomości

W dzisiejszym i kolejnych wpisach postaram się omówić dla Państwa szereg umów, których przedmiotem pozostają nieruchomości. Na blogu znajduje się już wpis opisujący instytucję umowy przedwstępnej sprzedaż (zachęcam do zapoznania się z jego treścią), dzisiaj natomiast poruszona zostanie kwestia dotycząca umowy sprzedaży nieruchomości. Postaram się omówić w nim kilka kwestii dotyczących tej umowy ze szczególnym zwróceniem uwagi na elementy, które w praktyce mogą rodzić problemy bądź też skutki dotkliwe dla stron transakcji.

Umowa sprzedaży nieruchomości - forma oraz treść umowy

Czym jest umowa sprzedaży nikomu chyba nie trzeba tłumaczyć, każdy z nas zawiera takie umowy niemal codziennie. Umowa kupna - sprzedaży nieruchomości w swej istocie nie różni się zasadniczo, pomijając jej doniosłość i wartość, od każdej innej transakcji polegającego na nabyciu określonego dobra. Otóż bowiem, zarówno w przypadku nieruchomości jak i każdej innej transakcji, sprzedawca zobowiązuje się przenieść na nabywcę własność określonego dobra, a nabywca zobowiązuje się zapłacić sprzedawcy cenę. Obowiązujące przepisy prawa nakładają jednakowoż na strony umowy obejmującej nieruchomość pewne obostrzenia, których niedochowanie może skutkować nawet nieważnością stosunku prawnego.

Umowa sprzedaży nieruchomości tylko w formie aktu notarialnego

Umowa sprzedaży nieruchomości dla swojej skuteczności musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Niedochowanie wymaganej formy skutkuje nieważnością czynności prawnej. Oznacza to, że nawet jeżeli strony spiszą umowę, nieruchomość zostanie wydana, a cena zapłacona to faktycznie nie dojdzie do przeniesienia prawa własności.

Kupujący nie stanie się właścicielem (mimo zapłacenia całości ceny), nie zostanie wpisany do księgi wieczystej jako właściciel, nie będzie mógł tej nieruchomości sprzedać, podarować lub w jakikolwiek inny sposób nią zarządzać.

Należy zauważyć, że do przeniesienia własności nieruchomości dochodzi już tylko na skutek zawarcia umowy. Dla przeniesienia własności nie jest konieczna zapłata ceny, tzn. jeżeli strony podpiszą umowę u notariusza, to nabywca staje się właścicielem nieruchomości nawet jeżeli odmówi zapłaty ceny wynikającej z umowy. Sprzedawcy przysługują oczywiście uprawnienia do żądania zapłaty umówionej ceny i narzędzia do jej egzekwowania, nie zmienia to jednak faktu, iż z chwilą zawarcia umowy przestaje być właściciele nieruchomości.

Umowa sprzedaży nieruchomości pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu

Przepisy prawa zabraniają zawierana umów sprzedaży nieruchomości z zastrzeżeniem warunku i terminu. Co to oznacza w praktyce? Strony umowy sprzedaży nieruchomości nie mogą umówić się, że skutek w postaci przeniesienia prawa własności nastąpi w innym niż zawarcie umowy terminie (termin) albo, że skutek ten nastąpi pod warunkiem jakiegoś innego zdarzenia (warunek).

Np. strony umowy sprzedaży nieruchomości nie mogą umówić się, że prawo własności nieruchomości przejdzie na nabywcę dopiero po tym, jak wpłaci on kwotę odpowiadającą cenie nabycia na rachunek bankowy sprzedawcy.

Zastrzeżenie w umowie sprzedaży nieruchomości warunku lub terminu nie powoduje nieważności takiej czynności prawnej. Jednakże, dla przeniesienia własności nieruchomości na nabywcę, konieczne będzie zawarcie dodatkowego porozumienia stron w formie aktu notarialnego obejmującego bezwarunkową zgodę obu stron na niezwłoczne przejście własności. Konsekwencją zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości z zastrzeżeniem warunku i terminu jest zatem "odebranie" tej umowie skutku w postaci rozporządzenia prawem własności.

Umowa sprzedaży nieruchomości a umowne prawo odstąpienia

W sposób tożsamy należy traktować umowne prawo odstąpienia od umowy przenoszącej własność. Zastrzeżenie takie powoduje, że umowa sprzedaży nieruchomości nie ma charteru definitywnego, a do przeniesienia prawa własności potrzebne będzie zawarcie dodatkowej umowy rozporządzającej.

Umowa sprzedaży nieruchomości - zabezpieczenia

Stronom umowy sprzedaży nieruchomości, z uwagi na jej doniosłość i najczęściej dużą wartość, zależy na zabezpieczeniu swojej pozycji w sposób, który z jednej strony pozwoli sprzedawcy na uzyskanie ceny sprzedaży, a z drugiej - da nabywcy pewność, że nieruchomość za którą zapłacił zostanie my wydana.

Umowa sprzedaży nieruchomości - trzy siódemki

Jednym z popularniejszych sposobów "zabezpieczenia" transakcji sprzedaży nieruchomości jest instytucja tzw. "trzech siódemek" (od artykułu kodeksu postępowania cywilnego w którym uregulowano te kwestie - art. 777 k.p.c.). Kodeks postępowania cywilnego przewiduje bowiem możliwość prowadzenia postępowania egzekucyjnego nie na podstawie wyroku sądu, a umowy w której strony zobowiązały się poddać egzekucji w zakresie roszczeń i obowiązków w niej określonych. Strony umowy sprzedaży nieruchomości w ramach "trzech siódemek" ustalają, że sprzedawca poddaje się egzekucji w zakresie wydania nieruchomości będącej przedmiotem transakcji, a nabywca - w zakresie zapłaty ceny. Umowa zawierająca w sobie zapis o poddaniu się egzekucji w trybie przewidzianym art. 777 k.p.c. może być podstawą postępowania komorniczego po nadaniu jej przez sąd klauzuli wykonalności.

Jeżeli w umowie sprzedaży strony zastrzegły termin lub warunek, to tak jak wskazano już powyżej - taka umowa nie rodzi skutku w postaci przeniesienia prawa własności na nabywcę (skutek rozporządzający). Umowa taka ma jednak "skutek zobowiązujący" co oznacza, że po spełnieniu warunku lub upływie terminu nabywca ma prawo domagać się zawarcia umowy rozporządzającej. Jeżeli sprzedawca odmówi złożenia dodatkowego oświadczenia kupujący ma uprawnienie do skierowania do sądu właściwego powództwa. W takim przypadku orzeczenie sądu zastąpi oświadczenie sprzedawcy, a nabywca stanie się właścicielem nieruchomości będącej przedmiotem transakcji.

Zawieranie umów, których przedmiotem pozostają nieruchomości wiąże się z dużym stresem, zarówno dla kupujących jak i sprzedających. Warto zadbać aby treść umowy w pełni odzwierciedlała wolę storn i w jak największym stopniu zabezpieczała interesy każdej z nich. Jeżeli potrzebujecie Państwo pomocy w analizie treści umowy sprzedaży nieruchomości, chcecie zweryfikować Państwo czy w sposób należyty zabezpiecza ona Wasze interesy, albo potrzebujecie objaśnień zapisów pomieszczonych zachęcam do kontaktu za pośrednictwem formularza umieszczonego w zakładce Kontakt, bezpośrednio na adres mailowy: kancelaria@adwokat-skwarek.pl lub też za pośrednictwem telefonu pod numerem: +48 665 961 401.

M.S.

Najnowsze wpisy:

Copyright © 2020 Adwokat Mariusz Skwarek Kancelaria Adwokacka Mariusz Skwarek Adwokat Warszawa Prawnik

kancelaria@adwokat-skwarek.pl

+ 48 665 961 401

Kancelaria Adwokacka Mariusz Skwarek

ul. Krochmalna 32A/4, 00-864 Warszawa