Umowa przedwstępna
W dzisiejszym wpisie omówiona zostanie instytucja umowy przedwstępnej. Chociaż w praktyce spotyka się ją najczęściej przy transakcjach związanych z nieruchomościami to warto wiedzieć, iż może mieć ona zastosowanie także w przepadku innych stosunków prawnych. Czym jest umowa przedwstępna? Kiedy warto ją zawrzeć? Jakie skutki rodzi jej niedochowanie? Zapraszam do lektury.
Umowa przedwstępna - co to takiego?
Czym jest umowa przedwstępna? Najprościej rzecz ujmując należałoby stwierdzi, że umowa przedwstępna to rodzaj umowy w której strony umawiają się... że w przyszłości zawrą umowę (tzw. umowę przyrzeczoną). Chociaż na pierwszy rzut oka taka definicja może wydawać się niepoważna, to jednak w doskonały sposób opisuje zasady funkcjonowania tej tej instytucji.
Strony zawierają przedwstępną umowę wtedy, kiedy w danym momencie nie jest możliwe jeszcze zawarcie umowy przyrzeczonej, a jednocześnie chcą "zobowiązać się" wobec siebie do zawarcia takiej umowy w przyszłości. Potrzeba zawarcia umowy przedwstępnej może wynikać np. z konieczności uzyskania kredytowania przez nabywcę przed zawarciem umowy przyrzeczonej, czy "wyczyszczenia" wpisów w księgach wieczystych przez sprzedawcę. Stanowi swoistego rodzaju "rezerwację" i ma na celu zabezpieczenie interesów obu stron, dążących do zawarcia umowy przyrzeczonej.
Przykład: X chce nabyć w przyszłości od Y lokal mieszkalny położony w bardzo korzystnej lokalizacji. Strony zawarły umowę przedwstępną na mocy której umówiły się, że do zawarcia umowy przyrzeczonej dojdzie nie później niż w terminie 6 miesięcy od zawarcia umowy przedwstępnej, po uzyskaniu przez X kredytu bankowego. Jednocześnie ustalono, że w przypadku braku kredytowania X, umowa przyrzeczona nie zostanie zawarta.
Umowa przedwstępna - elementy oraz forma
W praktyce do zawarcia umowy przedwstępnej dochodzi najczęściej w toku transakcji dotyczącej nieruchomości ale przepisy w tej materii nie przewidują ograniczeń, tzn. umowa przedwstępna może dotyczyć innych stosunków prawnych niż umowa sprzedaży nieruchomości.
Umowa przedwstępna powinna określać w swojej treści istotne elementy umowy przyrzeczonej, czyli tzw. essentialia negotii. W przypadku umowy sprzedaży będzie to: określenie stron i przedmiotu świadczenia - ceny oraz rzeczy.
Umowa przedwstępna powinna co do zasady określać także termin zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli termin nie zostanie określony powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Brak oznaczenia terminu zawarcia umowy przyrzeczonej ma również taki skutek, że jeżeli nie dojdzie do zawarcia takiej umowy w ciągu roku od podpisania umowy przedwstępnej, nie można żądać zawarcia umowy przyrzeczonej.
Umowa przedwstępna może być zawarta w dowolnej formie, tj. pisemnie, ustnie, w formie aktu notarialnego, etc. Należy jednak zauważyć, że o ile sama forma nie wpływa na ważność zawartej umowy przedwstępnej, to może mieć ona jednak wpływ na możliwość sądowego dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej przez strony.
Umowa przedwstępna - skutki zawarcia
Zawarcie umowy przedwstępnej ma na celu stworzenie stanu "pewności" zawarcia umowy przyrzeczonej. Co jednak w sytuacji, w której jedna ze stron, pomimo zawarcia umowy przedwstępnej, odmówi przystąpienia do umowy przyrzeczonej?
Zgodnie z obowiązującymi przepisami strona, która wyraża gotowość do zawarcia umowy przyrzeczonej może może żądać od drugiej strony naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Nie ma przeszkód aby wysokość takiego odszkodowania została określona już w treści umowy przedwstępnej.
Jednakże gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej (więcej o umowie kupna-sprzedaży nieruchomości dowiecie się Państwo w tym miejscu).
M.S.
Najnowsze wpisy:
Copyright © 2020 Adwokat Mariusz Skwarek Kancelaria Adwokacka Mariusz Skwarek Adwokat Warszawa Prawnik
kancelaria@adwokat-skwarek.pl
+ 48 665 961 401
Kancelaria Adwokacka Mariusz Skwarek
ul. Krochmalna 32A/4, 00-864 Warszawa