Jak czytać księgi wieczyste?

Każdy, kto kiedykolwiek miał do czynienia z tematem nieruchomości spotkał się z księgami wieczystymi. Księgi wieczyste to specjalny rejestr, w którym sąd rejonowy spisuje wszystkie najważniejsze informacje dotyczące konkretnej nieruchomości. Można w nim znaleźć wpisy dotyczące własności mieszkań, lokali użytkowych, a także gruntów.

Do ksiąg wieczystych wpisuje się właścicieli oraz użytkowników wieczystych nieruchomości, a także osoby, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. W dalszej części tego artykułu, kiedy będę pisał o “właścicielu” mam na myśli także użytkownika wieczystego i osobę, której przysługuje prawo spółdzielcze własnościowe.

Do ksiąg wieczystych wpisuje się też obciążenia i prawa związane z nieruchomością. Jeżeli w stosunku do nieruchomości toczy się egzekucja komornicza, informacja o tym powinna znaleźć się w księdze wieczystej. Również hipoteka dla swojego istnienia wymaga wpisu do ksiąg wieczystych.

Księgi wieczyste to specjalny rejestr, w którym sąd rejonowy spisuje wszystkie najważniejsze informacje dotyczące konkretnej nieruchomości. Można w nim znaleźć wpisy dotyczące własności mieszkań, lokali użytkowych, a także gruntów.

Jeśli znamy numer księgi wieczystej nieruchomości, możemy zapoznać się z jej treścią w internecie, pod adresem: Elektroniczne Księgi Wieczyste. Na stronie mamy możliwość przeglądania wersji aktualnej (tylko aktualne dane) oraz pełnej (zawierającej całą historię wpisów).

Jak widać księgi wieczyste spełniają szereg bardzo ważnych funkcji. Warto wiedzieć co możemy w nich znaleźć i przede wszystkim gdzie szukać informacji, które nas interesują.

Jak czytać księgi wieczyste? - działy księgi wieczystej

Księgi wieczyste zostały podzielone na tzw. działy. W każdym z działów znaleźć możemy inne informacje dotyczące nieruchomości. Poniżej opiszę jakie dane znajdują się w każdym z działów księgi wieczystej.

Dział I-O

W tym dziale ksiąg wieczystych zamieszcza się wszelkie informacje dotyczące oznaczenia nieruchomości. Znaleźć można tutaj np. informacje o adresie, powierzchni, liczbie pomieszczeń (w przypadku lokali), numer ewidencyjny działki (w przypadku gruntów), czy też przeznaczenie nieruchomości.

Dział I-Sp

Tutaj wpisuje się prawa, które są związane z prawem własności tej nieruchomości. O co chodzi? A o to, że z prawem własności nieruchomości mogą wiązać się inne uprawnienia.

Przykład: (1) Jeżeli księga wieczysta dotyczy własności mieszkania w bloku, to najpewniej w dziale I-Sp znajdzie się także wpis dotyczący udziałów jakie właściciel posiada w części wspólnej budynku; (2) Jeżeli dla nieruchomości gruntowej ustanowiono służebność drogową, to wpis o takiej “korzyści” znajdzie się w dziale I-Sp

Dział II

W dziale II ksiąg wieczystych sąd wpisuje informacje o właścicielach nieruchomości. Można (i należy!) dzięki temu sprawdzić np. czy osoba, która chce sprzedać nam lokal, faktycznie jest jego właścicielem i na jakiej podstawie nim się stała.

Dział III

Dział III ksiąg wieczystych jest bardzo istotny z punktu widzenia potencjalnego nabywcy. Tutaj wpisuje się informacje o różnych obciążeniach nieruchomości. Jeżeli na przykład wobec właściciela toczy się postępowanie egzekucyjne i w jego toku komornik zamierza zlicytować nieruchomość, to stosowne ostrzeżenie zostanie wpisane w tym dziale. W przypadku ustanowienia na nieruchomości służebności, np, drogowej, w dziale III musi znaleźć się stosowny zapis. W dziale Sp-I wpisywane było prawo przysługujące właścicielowi nieruchomości, a w dziale III wpisywane jest obciążenie nieruchomości.

Przykład: Dla nieruchomości X ustanowiono prawo drogi koniecznej, przez nieruchomość Y. W dziale Sp-I nieruchomości X znajdzie się wpis o drodze koniecznej na nieruchomości Y (korzyść). W dziale III nieruchomości Y znajdzie się wpis o drodze koniecznej na rzecz nieruchomości X (obciążenie).

Dział IV

W dziale IV ksiąg wieczystych wpisuje się informacje o hipotekach. Jeżeli właściciel nieruchomości zawarł np. umowę kredytu i w ramach zabezpieczenia ustanowił hipotekę, to wpis o tym znajdzie się w tym dziale. Kwestia ta jest szalenie istotna dla potencjalnego nabywcy takiej nieruchomości ponieważ hipoteka “zostaje” na niej pomimo przeniesienia własności. Jeżeli kupimy nieruchomość bez wykreślenia hipoteki to istnieje realne ryzyko, że egzekucja długu, który hipoteka zabezpiecza, może odbyć się z tej nieruchomości.

Jak czytać księgi wieczyste? - wzmianki

Istotna kwestia, o której trzeba jeszcze wspomnieć to wzmianki. Czym jest wzmianka? To nic innego jak pewnego rodzaju ostrzeżenie, że “coś dzieje” się w księgach wieczystych - złożono wniosek, którego sąd jeszcze nie rozpoznał albo toczą się jakieś postępowania, które mogą mieć wpływ na treść wpisów w księgach wieczystych.

Przykład: Wzmianka o złożeniu wniosku, zamieszczona w dziale II księgi wieczystej może świadczyć o tym, że zmienił się właściciel nieruchomości. Wniosek o zmianę został złożony ale sąd go jeszcze nie rozpoznał.

W księgach wieczystych, poza wzmianką o wniosku, może znaleźć się jeszcze wzmianka o skardze na orzeczenie referendarza sądowego, o apelacji lub kasacji oraz ostrzeżenie dotyczące niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.

Jeżeli w księgach wieczystych nieruchomości, która nas interesuje znajduje się wzmianka, należy bezwzględnie ustalić dlaczego się tam znalazła i co dokładnie oznacza. W praktyce notariusz najczęściej odmówi sporządzenia umowy sprzedaży nieruchomości, bez wyjaśnienia czego dotyczy taka wzmianka.